Дарственная на квартиру: как оформить, налоги и риски
Обновлено: 28 июля 2026 г. · Проверено по актуальным редакциям законов
Дарственная — самый популярный способ безвозмездно передать недвижимость в семье. Но у договора дарения есть налоговые и юридические ловушки.
Как оформить договор дарения
- Составьте договор (простая письменная форма; нотариальная обязательна при дарении доли в праве общей собственности и от имени несовершеннолетнего).
- Подпишите договор и передаточный акт.
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через МФЦ или онлайн) — без регистрации дарение не считается состоявшимся. Госпошлина — 2 000 ₽ для физлиц.
Нотариальная форма не обязательна для целой квартиры между совершеннолетними, но нотариус проверяет дееспособность и снижает риск оспаривания — при дорогой недвижимости это оправдано.
Налоги при дарении
| Кто одаряемый | НДФЛ |
|---|---|
| Близкий родственник: супруг, родители, дети (в т. ч. усыновлённые), дедушка, бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры | Не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) |
| Остальные (в т. ч. дяди, тёти, племянники, свекровь и т. д.) | 13% от кадастровой стоимости |
Даритель налог не платит никогда — платит одаряемый (декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля). При последующей продаже подаренной квартиры минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года, если жильё получено в дар от близкого родственника (независимо от того, единственное оно или нет), а также отдельно — 3 года для любого единственного жилья. В остальных случаях — 5 лет.
Риски дарственной
- Оспаривание: наследники дарителя могут оспорить сделку, если докажут недееспособность или мнимость (прикрытие продажи). Нотариальное удостоверение сильно снижает риск.
- Отмена дарения (ст. 578 ГК РФ): возможна при покушении одаряемого на жизнь дарителя, существенном нарушении условий договора (если они прописаны) и в иных редких случаях. Просто «передумать» нельзя.
- Право проживания: стандартный договор не обязывает одаряемого сохранять проживание дарителя — защитить себя можно пожизненным правом проживания, прописанным в договоре и зарегистрированным в ЕГРН.
- Банкротство дарителя: дарение за 3 года до банкротства может быть оспорено (ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Дарственная vs завещание vs купля-продажа
| Критерий | Дарение | Завещание | Купля-продажа |
|---|---|---|---|
| Переход права | Сразу | После смерти | Сразу |
| НДФЛ у близких родственников | Нет | Нет (но госпошлина 0,3%) | Нет (мнимо) |
| Можно отменить | Почти нет | Да, в любой момент | Нет |
| Риск оспаривания | Средний | Средний | Низкий при реальной оплате |
Частые вопросы
Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему?
Да, договор подписывает его законный представитель. Но продать такую квартиру потом можно только с разрешения органов опеки.
Нужно ли согласие супруга на дарение?
Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью — нужно нотариальное согласие супруга. Для личной (добрачной, унаследованной) — не нужно.
Дарственная оформлена, но не зарегистрирована в Росреестре — кто собственник?
Даритель. Переход права на недвижимость наступает только с момента государственной регистрации (ст. 551, 131 ГК РФ).